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上海一商铺火热“分块租” 39年租赁合同涉嫌违规

   2020-03-24 17:53:15 作者: 来源:清镇新闻网

    每经记者 杨羚强 发自上海

    没有房屋产权,没有物理分隔,仅仅只以一纸租赁协议,就要投资者投入至少25万元总价的资金,甚至有律师明确表示其法律上的有效性值得怀疑,但这样的商铺居然也会抢手上海万航渡路商圈一处承诺租赁回报的商铺,在销售人员明确商铺只有39年租赁权且没有产权的情况下,依然在开盘当天签下所推出的大部分商铺,开发商的报价甚至已经较开盘时有了大幅度的提高。

    同策咨询顾问有限公司张宏伟告诉《每日经济新闻》记者,这种现象已不是个案,上海市中心一处地铁附近只有大产权证的商业裙房,也被开发商分割成若干小面积酒店公寓对外销售,并且获得了红火的业绩。

    39年租赁期商铺居然热销

    上述39年租赁权商铺项目位于万航渡路商圈,名叫“中华商城”,又名“东大门生活广场”。在包括百姓网、赶集网、58同城和百度空间等多个网站都有这一项目发布的网络信息和广告。这些广告给出了让人动心的承诺:“本项目包租10年,前5年回报率分别是6%、7%、8%、9%、10%,第5年还可选择110%无条件回购;而后五年的回报率将不低于8%,第10年也可以选择120%无条件回购。”相对于如此优厚的条件,投资者的起价却只要25万元。

    在售楼处现场,销售人员向《每日经济新闻》记者证实,广告中所提及的租金回报确实存在。投资者只要和香港一家商场经营管理公司位于上海的分公司签订委托出租协议,即可得到上述投资回报。不过,她向记者澄清,花费高达25万元以上总价购买的并不是商铺的产权,而仅仅是使用权。购房者要和开发商签订一份租赁协议,并据此租赁协议获得39年期的商铺租赁权。(租赁合同约定年限为20年,但合同内会注明合同到期后自动续期19年。)

    在取得上述商铺租赁权之后,投资者才可以将商铺出租给商场的经营管理公司,获取上述项目的租金回报。

    根据销售人员以及广告上的介绍,投资者花费25万元以上投资所获得的商铺使用面积大约在十多个平方米,但现场并不存在这种小面积商铺。对此销售人员的回应是投资者所认购的商铺不会进行物理分隔,开发商仅仅通过在平面图纸上给商铺编号码的方式,来确认两间相邻商铺的使用权权属。

    而网上房地产也显示,上述项目在初始销售时就从未分割过商场。上海市静安区房地产交易中心明确,如果商场原始设计没有分割,在以后的销售和转让过程中,也不能分割。

    早在2001年,建设部《商品房销售管理办法》第十一条就规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条也规定:“商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。”

    上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平表示,这样的商铺存在多处违法违规嫌疑:首先,合同法规定,合同订立的有效时间不得超过20年,而这个项目的租赁使用时间长达39年;其次,住房和城乡建设部早在2001年就出台规定,明确禁止售后包租行为以及分割转让商品房,而上述中华商场项目虽然没有物理分割商铺的实际形态,却分割转让商铺的使用权,这也是违规的。至于开发商所说和投资者签订的合同租期是20年,但约定20年后自动续约19年的说法,可以被看作故意规避有关法律规定,其租赁合同是否具有法律效力存在疑问。

    还有业内人士质疑,这样一个无法确认商铺位置、没有产权只有租赁权的商场,就算是开发商“一铺数租”,或许也没人知道。

    商业地产投资疯狂

    然而令人惊讶的是,这样一个没有产权、没有明确的商铺分隔,无法在实际商场内确认投资者权利,更有可能存在合同无效等多重法律风险的项目,居然在开盘当天抢疯了。销售人员介绍说,8月6日开盘当天就签下二层商场的绝大多数。而在现场的销控表中,《每日经济新闻》记者也确实发现,二层商场的大部分商铺都已有投资者进行投资。由于签得太好,销售人员甚至说,开发商下一次推出的两个楼层的商铺租价,要比之前再升高一些。

    上海同策咨询机构研究总监张宏伟告诉记者,最近上海的商办楼销售确实火爆,商场和办公楼相加,周成交量已经和住宅接近。而在松江、普陀等多个区县,上海的商场和办公项目也卖得很好。和上述中华商城项目接近的卢湾区某个由商业裙房改建的酒店式服务公寓,尽管也没有分割产权,但也卖得非常好。

    作者:杨羚强来源每经)


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